投资旅游地产，一是要明晰所在区域的 规 划 和 定位，这是决定该旅游项目是否有发展前景的 决 定 性 因素。二是要考虑区域的产业支撑，这是判断该区域是否有经济发展的动力所在。三是要明确目标客户群和有无

　　楼市“限购令”越发趋紧，令住宅市场垂头丧气，而旅游地产却风生水起，快速发展势头崛起。万科、万达、保利地产、鸿茂控股等行业巨头纷纷斥巨资，竞相进入旅游地产，进而分享这颗或许是十分甜美的果实。

　　旅游地产一般是指所有与旅游业相关的物业类型。主要包括旅游景点地产、旅游商业地产、旅游住宅地产。其表现形态有休闲度假村、主题公园、旅游培训基地、会议中心、产权酒店、分时度假酒店、高尔夫度假村、风景名胜度假村等项目。与普通住宅、商业地产不同的是，旅游地产高度依附于旅游业的发展水平、功能复合、附加值较高和宜于投资等特征。

　　四大诱因助推旅游地产发展

　　“中国经济的整体提升和人民生活水平的实质性提高使得旅游地产迎来了快速发展的机遇。”专业人士分析表示，旅游地产开发热的原因，一是居民收入增加产生巨大的休闲度假需求。纵观国内发达城市大部分年人均收入已经超过5000美元。中国经济的持续发展使中国的旅游消费迅速从观光向度假过渡，度假客群的急剧增长为旅游地产的发展提供了坚实的需求，是旅游地产发展的核心原因。

　　二是中国城镇化比率的快速提高，极大促进了对旅游地产的需求。国民经济的持续快速发展使得城镇化率呈现加速趋势，2006年我国城镇化率约为44％。根据国家“十一五”规划和相关预测，我国城镇化率在2010年接近50％，2020年将达到55％左右。旅游地产是一个比较宽泛的概念，不仅是普通酒店，也包含第二住宅、养老公寓等，城镇人口增加的同时也会大大增加人们对度假等旅游地产的需求。

　　三是房地产资产在近几年的急剧升值。中国资产近几年一直处于被低估状态，价格严重低于价值，随着人民币兑换美元的不断升值，其资产价值将得到体现。从而导致城市房产价格的不断上升，而作为郊区或农村的旅游地产。本身拆迁成本和补偿很低，同时由于旅游的发展对地方经济有很强的带动作用，因此土地价格明显低于城市土地，从而表现在房价上具有明显的优势。

　　四是投资性需求形成的巨大市场。旅游地产价值的高低依赖于自然资源品质的好坏，而自然资源具有不可再生性，因此随着时间的推移其价值会不断递增，从而具有很好的投资价值。民间剩余资金必然会抓住这个投资机会投资旅游地产实现资金的保值和增值。

　　三道门槛成旅游地产发展瓶颈

　　“目前，国内旅游地产发展现状良好，在北京、上海、海南、深圳、杭州等地均有成功开发的旅游地产项目。”鸿茂控股董事长刘斌在接受采访时表示，国民家庭收入的快速增长和休假制度的改革实施，使日益增长的度假旅游需求成为旅游地产开发的原动力，其次珠三角、长三角、渤海湾、北部湾以及大都市“一小时经济圈”等中心城市的经济扩散效应带动了区域旅游房地产的快速发展，二者相辅相成，直接推动了旅游地产的迅猛发展。

　　旅游地产这一有着广阔发展空间和市场潜力的新兴物业形式已引起不少开发商和业内人士的关注，市场发展前景看好。

　　“目前的瓶颈问题在于，旅游地产目前倚重的仍然是旅游，旅游产业发达才能带动旅游地产事业。这主要靠假日经济来拉动，但对于广大国民而言，旅游是短期和非持续性行为。”刘斌表示，根据我国国情，毕竟目前带薪年假这一有效助力还是呼声高应声低，更莫说国外长盛不衰的分时度假了。于是假日经济的有效时间大多在五一、十一期间，这就造成出行时间短、地点集中，吃、住“扎堆儿”的弊病。另外，目前旅游地产项目的自身规划也还未都尽如人愿。如此，旅游时间、空间和项目规划这三道门槛便形成了瓶颈。旅游地产能否真正春暖花开，强势发展至少要从解决这三方面问题入手。

　　五大策略规避投资风险

　　针对大众投资旅游地产需注意的相关问题。刘斌表示，一是要明晰所在区域的规划和定位，这是决定该旅游项目是否有发展前景的决定性因素。二是要考虑区域的产业支撑，这是判断该区域是否有经济发展的动力所在。三是要明确目标客户群和有无客群的支撑。四是配套设施是否完善和便利，这是该项目运营不可缺少的必备条件。五是交通便利性不能忽略。

　　国内旅游地产项目的鲜明符号，于中国杭州富春江畔、元代著名画家黄公望《富春山居图》原址起笔处缔造的集度假 别 墅 、 生 态 CLUBHOUSE、星级酒店为一体的国际原创高端度假集群杭州八墅OCTVILLAS，齐聚了亚洲当代八大顶尖建筑师，因其文化性、艺术性的高端产品定位十分鲜明，而成了海内外高端人士关注的焦点。

　　刘斌认为，就投资而言，不同区域的旅游地产项目因区域不同或开发商操作要求不同而各有特点，但从投资旅游地产本质而言，没有太大差别。

　　“投资旅游地产有一定的风险存在，是放入资金前需考虑的必要因素。”刘斌表示，旅游地产相对于住宅或商业地产而言，本身就是一种投资大、周期长的物业产品，也是其风险所在，如何规避风险，没有什么特别的“灵丹妙药”，只能要求其项目在产品定位上要具有抗风险能力，即项目的选址、规划设计、产品设计、目标客户定位、市场推广和营销上都是科学、合理的，并符合和适应市场检验的，当然在一定程度上也要求开发企业在资金上要有充足的长线运营的准备。唯有科学合理，才能规避其风险。